Analys av Technopolis

TP_LOGO_rgb

Marknad          Finland
Market Cap     491m€
P/CFFO             7
P/tB                  0,75
EV/EBITDA     15


Technopolis är ett bolag som har legat i min portfölj snart ett år. Känner att jag helt glömt bort bolaget och därmed blivit osäker.

Bakgrund
Bolaget grundades 1982 i Oulu, Finland. Första fastighetsköpet var en gammal produktionsanläggning som tillhörde Valio, en stor mjölkproducent (är det fortfarande). Ett gäng olika företag började hyra yta även om fastigheten fortfarande luktade gammal mjölk. Före sin börsnotering 1999 hade Technopolis hunnit växa 2300% på sin enda marknad, Oulu. 11 år senare blev bolaget internationellt.

Verksamhet
De äger i dag fastigheter i Norge, Finland, Sverige, Ryssland (4%) och Litauen. En stor del av bolagets fastighetsportfölj består av fastigheter för växande techföretag, i så kallade “office campuses”. Programmerare står för största delen av enskilda grupper men under kategorin “other” finns också ett gäng andra grupper som sysslar med teknologi.

segments1

Förutom hyresintäkter får Technopolis också in pengar genom sin serviceverksamhet. Hit hör städservice, reception och konferensutrymmen. Serviceverksamheten står för över 10% (bolaget siktar på 15%) av omsättningen och denna del av verksamheten hade en tillväxt på 20% från 2014 till 2015.

Man har som mål att att öka totala försäljningen med 10% / år, vilket de har lyckats bra med över flera år.

Marknaden

finnorswe

Tyvärr får bolaget ingen medvind av sin huvudmarknad. Finland har en längre tid trampat på plats med en obefintlig tillväxt. Detta syns också i bruttoinvesteringssiffrorna för Technopolis och sina finska konkurrenter. VD Keith Silverang nämner i årsrapporten 2015 att det varit utmanande att hitta bra förvärvsmål utanför Finland (främst skandinavien), eftersom investerare är ut efter bra yields och lyfter upp priserna på alla fastigheter som vore bra förvärvsmål till billigare pris. Detta ger en bra bild av ledningen tycker jag. Om det är för dyrt ska man helt enkelt inte investera. I september, 2016, blev det dock nyemission inför ett större förvärv av ett campus i Sverige, mer om det senare.

Finansiellt
revvv

Sponda är närmaste konkurrent till Technopolis i Finland. Tog också med Castellum (svenskt fastighetbolag) i jämförelsen. Technopolis har haft en mer konsistent tillväxt i försäljningen, men har enligt TTM-siffror stagnerat. Sponda och Technopolis har investerat ungefär lika mycket under de senaste 10 åren. Man ser den fallande trenden i CapEx för båda när Finlands tillväxt stagnerat. Technopolis planerar att ytterligare divestera finska fastigheter som inte tillhör kärnverksamheten.

Ser man på lönsamheten som CFFO marginal eller ROE (CFFO/EQUITY) så liknar de också varanda ganska mycket. Technopolis ser dock ut som det bästa valet, allt annat lika.

cffo
roe
Technopolis har haft högre tillväxt de senaste 4 åren och dessutom bibehållit högre marginaler. Nu är jag inte säker hur förvaltningsresultaten jämförs med varandra men CFFO liknar väldigt mycket förvaltningsresultatet i fastighetsbolag. Dessutom tycker jag mer att se på kassaflöden för de flesta bolagen. Förövrigt har Technopolis utdelning finansierats med lån, eftersom hela operativa kassaflödet har gått till att utöka fastighetsbeståndet. Detta kan möjligen bli problematiskt med tanke på soliditeten. Technopolis jobbar på att höja soliditeten genom att använda en större del av kassalödet till amortering.

Technopolis Sponda
Occupancy rate 94 % 89 %
Equity Ratio 39 % 46 %

Vakansgrad har länge varit lågt, vilket gör att man kan dra slutsatsen att bolaget förvaltar fastigheter i bra lägen och (kanske) lyckas skriva längre kontrakt med kunder. Sponda har däremot haft en vakansgrad på över 10% i flera år, lite i samma klass som Castellum. Technopolis har under en lång tid haft en soliditet på under 40% (justerat), och sponda lyckas bibehålla en hälsosam långsiktig betalningsförmåga. Trots att Technopolis har lägre soliditet har de en räntetäckningsgrad kring 4ggr, vilket är helt ok för ett fastighetsbolag. Bolaget betalar en mindre % ränta än sina peers. Om ränteläget tar sig en sväng kan bolaget få problem.

Nyemissionen
Nyemissionen under september ökade antalet aktier med 32%. Pengarna gick till att förvärva 4 fastigheter i Gårda, Sverige, 3 fastigheter i Norge och resten till att utvidga ett capus i Ruoholahti, Finland. Största delen täcktes med nyemissionen, resten med lån.

                             # fastigheter               yta (m2)
Gårda                        4                                34 300
Fornebu                   3                                 67 500
Ruoholahti              1                                 10 300

Om jag räknade detta rätt borde den totala uthyrbara ytan ha ökat med 15%

Ägarbild
Lön till VD och styrelsemedlemmar blir sammanlagt ungefär 500 000€ / år. Detta på 7 personer.

Styrelsemedlemmarna blir kompenserade med 44 500€ i genomsnitt / år / medlem.
Borde vara en rimlig mängd? Dock blir nästan hälften av den summan betalad i aktier. Har svårt att säg någonting om det. Den som vet får gärna berätta åt mig hur stor inverkan detta har och vad som kan ses som rimliga nivåer.

Största ägarna är Varma Mutual Pension Insurance Company och Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company och äger tillsammans 35% av alla röster.

Internt ägande lyser med sin frånvaro. Sammanlagt äger insiders aktier på ett värde under 1 miljoner €. Ingen enskild insider tycks äga aktier för ett värde över 100 000€.

Med andra ord är ägarbilden inget vackert att visa upp.

Värdering

 Baserat på TTM Technopolis Sponda
P/tB 0,75 0,8
P/S 2,2 4,7
EV/EBITDA 15 16
P/CFFO 7 13

Slutord
Technopolis är en stark aktör i fastighetsbranschen som har möjligheten till fortsatt tillväxt. Ledningen verkar vara kompetent *, men interna ägandet är ändå minimalt. Trots problemen i Finland har bolaget lyckats hålla sina marginaler på bra nivåer.

Finns dock en massa risker i bolaget.
Valutarisk
Ränterisk
Finlands ekonomi

Bolaget har heller inte haft något större fritt kassaflöde genom åren. Det beror säkert på att man investerat allt i nya fastigheter, men det betyder också att man måste ta in pengar från annat håll när utdelningen skall betalas.

Med allt detta sagt tror jag Technopolis fortfarande är undervärderat och jag kommer hålla i mina aktier en tid till*. Kan möjligtvis vara ett innehav som ryker först om man hittar något attraktivare på börsen.

(*Edit 4.1: jag kommer att sälja mina aktier. I analysen har jag inte nämnt att de haft nyemission nästan årligen över en lång tid vilket står för en stor del av tillväxten. En kombination av 1. allt för stor utdelning 2. “årlig” nyemission 3. låg soliditet 4. svagt ägande 5. många risker, gör mig ganska säker på att jag gjort ett misstag.)

Kommer att göra flera liknande analyser av bolag som kan ha varit misstag vid köptillfället. Min investeringsfilosofi har ändrat en del på 1 år.

Advertisements

Portföljen

portfoljportfolj2

Har sammanlagt 11 bolag i portföljen, vilket jag anser är optimalt fastän jag tycker att upp till 20 bolag är rimligt. Om en del av portföljen är P/B cases kan man öka antalet bolag, eftersom dessa kräver mer diversifiering för att snabbare realisera effekten av strategin. En kort genomgång av alla mina innehav;

Nilörngruppen (Kvalitet/tillväxt)

Bolaget tillverkar etiketter och förpackningar till klädesbranschen. Äger du klädesplagg har du säkert kommit i kontakt med etiketter tillverkade av Nilörn. Traction (investmentbolag med aktiv inriktning) köpte upp nilörn från börsen kring 2009 och noterade ett nytt och mycket lönsammare nilörn 2015. Aktien har rusat sedan dess men handlas fortfarande till en låg värdering sett till tillväxten och lönsamheten.

Michael Kors (Kvalitet/tillväxt)

Michael kors blev noterat i slutet av 2011 och har blivit utsatt för en del volatilitet det senaste året. Modebranschen är mycket osäker, därför har aktien också rört sig upp och ner okontrollerat. MK har under senaste året visat lägre tillväxt, vilket bidragit till rädslan bland investerare. Genomsnittstillväxten har varit 45% de senaste 5 åren med vacker lönsamhet. Om man tror på att de fortfarande kan marknadsföra sig bra och attrahera kunden (kvinnan som söker “billigare lyx”) så är MK ett kap.

Tikspac (tillväxt)

Tikspac är ett riktigt bajsbolag. Svenskt bolag som ger gratis hundpåsestationer till kommuner. Bolaget får in pengar med sponsorer i form av lokala företag som vill visa CSR, dvs får fram sin logga på stationerna. Konceptet har framskridigt mycket bra och hälften av sveriges kommuner har skrivit kontrakt med TiksPac. De har sammanlagt över 7000 stationer utspridda i norden. Nu expanderar de till Belgien och Storbritannien. Värderingen är mycket låg med tanke på potentialen och tillväxten. Man bör dock komma ihåg att detta är ett nanobolag med ett marknadsvärde på 29 miljoner kr.

Protector Forsikring (Kvalitet/tillväxt)

Protector är ett av de mest konstadseffektiva norska försäkringsbolagen och säljer försäkringar främst till företag. Stark tillväxt under flera år men är fortfarande lågt värderat enligt duktiga investerare. Jag har fortfarande mycket att lära mig om försäkringsbolag och mitt köp beror mest på att jag tagit rygg på andra.

Arkil Holding (P/B)

Arkil är verksam inom byggbranschen, med fokus på infrastruktur. 70% av projekt utförs i danmark och resten utomlands. Arkil gör i princip allt från asfaltering till att bygga broar. Man kan kalla detta ett väldigt intressant P/B case på grund av en del orsaker; omsättningen ökar, positivt FCF 7/10 senaste åren, godkänd finansiell ställning och en 10-års genomsnitts ROE på kring 8%. 2016 kommer bli ett förlustår pga extraordinära kostnader i samband med uppsägning av projekt.

Saga Furs (P/B)

Också ett intressant P/B case. Saga Furs är ett auktionshus för päls i Finland. De får intäkter i form av provisioner från både köpare och säljare, dessutom agerar de pälsbank och lånar pengar till både uppfödare och köpare -> ränteintäkter. Bolaget har en väldigt låg värdering just nu pga minskad efterfrån från både Kina och Ryssland. De miste en av de största köparna i Kina och samtidigt har Kina infört tullavgifter på pälsimporten för att skydda sina egna farmer. Saga hade en rörelsemarginal på 30% 2013 när pälspriserna var som dyrast. 2016 kommer bli ett förlustår. Om pälsbranschen vänder är uppsidan enorm.

Technopolis (P/B)

Technopolis är ett finskt fastighetsbolag som främst hyr ut kontorslokaler. De handlas till 0,8x P/B och haft bra tillväxt och låg vakansgrad. Ett bolag som kräver en ny analys, jag är fortfarande lite osäker på mitt köp. Finansiella ställningen är inte den bästa och fastighetsbranschen kännetecknas av en del risker.

HKScan (P/B)

En välkänd köttproducent fastklämd mellan två typer av kött, dyrt kvalitetskött och billigt närproducerat. Det är troligtvis största problemet i rörelsen. Oroligheterna i Ryssland, som är en betydande kund, har också satt spår i lönsamheten . Också ett intressant P/B case var man kan se en begränsad nedsida och större uppsida. Senaste rapporterna har dock inte varit fina.

CanaDream (tillväxt)

Kanadensiskt bolag som hyr ut och säljer husbilar. Ett vackert tillväxtbolag i en bransch som kan fortsätta rida på att befolkningen blir äldre. Aktien ser väldigt billig ut mot tillväxten.

Byggma (P/B)

Ett P/B case i Norge. Bolaget består av ett antal dotterbolag varav en del tillverkar diverse byggmaterial och de andra bolagen sysslar med (åter)försäljning. Byggma har precis sålt 2 dotterbolag och sitter på en nettokassa för tillfället. De kvarvarande dotterbolagen är inte de lönsammaste men lönsamheten har stigit under senaste åren och genererar fina kassaflöden. VDn och familj äger över 70% av bolaget.

Yara International (Kvalitet)

Yara är marknadsledare inom gödsel. Branschen är beroende av råvarupriser men Yara har klarat sig mycket väl i svängningar och visar väldigt hälsosamma marginaler. Bolaget är billigt just nu sett mot alla siffror, vilket antaligen beror på att branschen blivit boostad av lägre fosfat & naturgaspriser vilket gör att investerare inte tror det är hållbart. I jämförelse med peers ligger Yara på toppen och har dessutom en attraktivare värdering.

Om mig

Jag är 24 år gammal och studerar redovisning på universitet i Finland. Som många andra investerare så kallar jag mig värdeinvesterare och faller mest under kategorin tillgångsinvesterare. Tycker om bolag som haft kortsiktiga problem och därav glöms bort eller ogillas av marknaden (vilket i sin tur kan dra ner aktiepriset till orimliga nivåer). Försöker mitt bästa med att hålla ett säkert avstånd från mainstream börsmedia eller proffsanalytiker, av den enkla orsaken att dessa inte är helt opartiska utan har en arbetsgivare bakom sig.

One up on wall street” av Peter Lynch var första investeringsboken jag läste. Efter att ha vågat ta första steget och köpt min första aktie (Nokian Renkaat), har jag tagit som vana att lära mig någonting nytt varje dag. Tror starkt på att man konstant ska vara öppen för nya idéer och lyssna på andra, samtidigt ska man vara skeptisk till allt man hör och bygga en egen uppfattning. Precis så vill jag att mina läsare ska se på denna blogg.

Mitt långsiktiga mål är att kunna leva på mina investeringar. Livet är för kort för att jobba med något man ogillar.

Det som skrivs på denna blogg ska inte ses som sälj- eller köprekommendationer. Innehållet baserar sig mest på mina egna åsikter. Jag har kort erfarenhet av börsen och skriver för att lära mig.