Analys av Technopolis

TP_LOGO_rgb

Marknad          Finland
Market Cap     491m€
P/CFFO             7
P/tB                  0,75
EV/EBITDA     15


Technopolis är ett bolag som har legat i min portfölj snart ett år. Känner att jag helt glömt bort bolaget och därmed blivit osäker.

Bakgrund
Bolaget grundades 1982 i Oulu, Finland. Första fastighetsköpet var en gammal produktionsanläggning som tillhörde Valio, en stor mjölkproducent (är det fortfarande). Ett gäng olika företag började hyra yta även om fastigheten fortfarande luktade gammal mjölk. Före sin börsnotering 1999 hade Technopolis hunnit växa 2300% på sin enda marknad, Oulu. 11 år senare blev bolaget internationellt.

Verksamhet
De äger i dag fastigheter i Norge, Finland, Sverige, Ryssland (4%) och Litauen. En stor del av bolagets fastighetsportfölj består av fastigheter för växande techföretag, i så kallade “office campuses”. Programmerare står för största delen av enskilda grupper men under kategorin “other” finns också ett gäng andra grupper som sysslar med teknologi.

segments1

Förutom hyresintäkter får Technopolis också in pengar genom sin serviceverksamhet. Hit hör städservice, reception och konferensutrymmen. Serviceverksamheten står för över 10% (bolaget siktar på 15%) av omsättningen och denna del av verksamheten hade en tillväxt på 20% från 2014 till 2015.

Man har som mål att att öka totala försäljningen med 10% / år, vilket de har lyckats bra med över flera år.

Marknaden

finnorswe

Tyvärr får bolaget ingen medvind av sin huvudmarknad. Finland har en längre tid trampat på plats med en obefintlig tillväxt. Detta syns också i bruttoinvesteringssiffrorna för Technopolis och sina finska konkurrenter. VD Keith Silverang nämner i årsrapporten 2015 att det varit utmanande att hitta bra förvärvsmål utanför Finland (främst skandinavien), eftersom investerare är ut efter bra yields och lyfter upp priserna på alla fastigheter som vore bra förvärvsmål till billigare pris. Detta ger en bra bild av ledningen tycker jag. Om det är för dyrt ska man helt enkelt inte investera. I september, 2016, blev det dock nyemission inför ett större förvärv av ett campus i Sverige, mer om det senare.

Finansiellt
revvv

Sponda är närmaste konkurrent till Technopolis i Finland. Tog också med Castellum (svenskt fastighetbolag) i jämförelsen. Technopolis har haft en mer konsistent tillväxt i försäljningen, men har enligt TTM-siffror stagnerat. Sponda och Technopolis har investerat ungefär lika mycket under de senaste 10 åren. Man ser den fallande trenden i CapEx för båda när Finlands tillväxt stagnerat. Technopolis planerar att ytterligare divestera finska fastigheter som inte tillhör kärnverksamheten.

Ser man på lönsamheten som CFFO marginal eller ROE (CFFO/EQUITY) så liknar de också varanda ganska mycket. Technopolis ser dock ut som det bästa valet, allt annat lika.

cffo
roe
Technopolis har haft högre tillväxt de senaste 4 åren och dessutom bibehållit högre marginaler. Nu är jag inte säker hur förvaltningsresultaten jämförs med varandra men CFFO liknar väldigt mycket förvaltningsresultatet i fastighetsbolag. Dessutom tycker jag mer att se på kassaflöden för de flesta bolagen. Förövrigt har Technopolis utdelning finansierats med lån, eftersom hela operativa kassaflödet har gått till att utöka fastighetsbeståndet. Detta kan möjligen bli problematiskt med tanke på soliditeten. Technopolis jobbar på att höja soliditeten genom att använda en större del av kassalödet till amortering.

Technopolis Sponda
Occupancy rate 94 % 89 %
Equity Ratio 39 % 46 %

Vakansgrad har länge varit lågt, vilket gör att man kan dra slutsatsen att bolaget förvaltar fastigheter i bra lägen och (kanske) lyckas skriva längre kontrakt med kunder. Sponda har däremot haft en vakansgrad på över 10% i flera år, lite i samma klass som Castellum. Technopolis har under en lång tid haft en soliditet på under 40% (justerat), och sponda lyckas bibehålla en hälsosam långsiktig betalningsförmåga. Trots att Technopolis har lägre soliditet har de en räntetäckningsgrad kring 4ggr, vilket är helt ok för ett fastighetsbolag. Bolaget betalar en mindre % ränta än sina peers. Om ränteläget tar sig en sväng kan bolaget få problem.

Nyemissionen
Nyemissionen under september ökade antalet aktier med 32%. Pengarna gick till att förvärva 4 fastigheter i Gårda, Sverige, 3 fastigheter i Norge och resten till att utvidga ett capus i Ruoholahti, Finland. Största delen täcktes med nyemissionen, resten med lån.

                             # fastigheter               yta (m2)
Gårda                        4                                34 300
Fornebu                   3                                 67 500
Ruoholahti              1                                 10 300

Om jag räknade detta rätt borde den totala uthyrbara ytan ha ökat med 15%

Ägarbild
Lön till VD och styrelsemedlemmar blir sammanlagt ungefär 500 000€ / år. Detta på 7 personer.

Styrelsemedlemmarna blir kompenserade med 44 500€ i genomsnitt / år / medlem.
Borde vara en rimlig mängd? Dock blir nästan hälften av den summan betalad i aktier. Har svårt att säg någonting om det. Den som vet får gärna berätta åt mig hur stor inverkan detta har och vad som kan ses som rimliga nivåer.

Största ägarna är Varma Mutual Pension Insurance Company och Ilmarinen Mutual Pension Insurance Company och äger tillsammans 35% av alla röster.

Internt ägande lyser med sin frånvaro. Sammanlagt äger insiders aktier på ett värde under 1 miljoner €. Ingen enskild insider tycks äga aktier för ett värde över 100 000€.

Med andra ord är ägarbilden inget vackert att visa upp.

Värdering

 Baserat på TTM Technopolis Sponda
P/tB 0,75 0,8
P/S 2,2 4,7
EV/EBITDA 15 16
P/CFFO 7 13

Slutord
Technopolis är en stark aktör i fastighetsbranschen som har möjligheten till fortsatt tillväxt. Ledningen verkar vara kompetent *, men interna ägandet är ändå minimalt. Trots problemen i Finland har bolaget lyckats hålla sina marginaler på bra nivåer.

Finns dock en massa risker i bolaget.
Valutarisk
Ränterisk
Finlands ekonomi

Bolaget har heller inte haft något större fritt kassaflöde genom åren. Det beror säkert på att man investerat allt i nya fastigheter, men det betyder också att man måste ta in pengar från annat håll när utdelningen skall betalas.

Med allt detta sagt tror jag Technopolis fortfarande är undervärderat och jag kommer hålla i mina aktier en tid till*. Kan möjligtvis vara ett innehav som ryker först om man hittar något attraktivare på börsen.

(*Edit 4.1: jag kommer att sälja mina aktier. I analysen har jag inte nämnt att de haft nyemission nästan årligen över en lång tid vilket står för en stor del av tillväxten. En kombination av 1. allt för stor utdelning 2. “årlig” nyemission 3. låg soliditet 4. svagt ägande 5. många risker, gör mig ganska säker på att jag gjort ett misstag.)

Kommer att göra flera liknande analyser av bolag som kan ha varit misstag vid köptillfället. Min investeringsfilosofi har ändrat en del på 1 år.

Advertisements

5 thoughts on “Analys av Technopolis

  1. Det är först nu jag hittat analysen och jag vill bara säga att jag uppskattar den. Technopolis dyker ofta upp i mina screeningsrundor på Börsdata och jag har gillat affärsmodellen även om jag rent generellt undviker fastighetsaktier. Därför är det skönt att kunna stryka dem från listan över bolag jag bör titta närmare på.

    Liked by 1 person

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s